Immobilie ohne Grundstück – wie funktioniert das? Als Käufer eines der schwimmenden Häuser wird man Teil einer Eigentümergemeinschaft aus vier Eigentümern – ähnlich einem Wohngebäude mit vier Wohneinheiten. Die Eigentümergemeinschaft ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und gründet auf einer Satzung ('Teilungserklärung'), in der die Eigentumsanteile, Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum geregelt werden. Das schwimmende Haus ist innerhalb der Hausanlage also gewissermaßen ein Pendant zur Eigentumswohnung in einem Wohngebäude mit mehreren Wohneinheiten.

Die Satzung ('Teilungserklärung') orientiert sich in wesentlichen Teilen am Wohnungseigentumsgesetz, jedoch wird keine Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes gebildet, da kein Eigentum im Grundbuch eingetragen wird. Während die Pontonanlage, die Steganlage und die Zuleitungen Gemeinschaftseigentum darstellen, ist das Haus selbst Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers.

Die Eigentümergemeinschaft wird bis zum Verkauf der ersten Einheit allein durch den Bauträger vertreten. Die Eigentümergemeinschaft tritt als Rechtsperson in Vertragsverhältnisse mit der öffentlichen Hand: Prinzipiell sind dabei zunächst 'Wasserseite' und 'Landseite' voneinander zu unterscheiden: Auf der Wasserseite erteilt die öffentliche Hand der Eigentümergemeinschaft eine Genehmigung für die Nutzung der Wasserfläche. Diese ist mit einer Gebühr von jährlich ca. 5,- €/m² überbauter Wasserfläche verbunden, also ca. 1.250,- € für ein Haus einschließlich Terrassenfläche. Die Gebühr kann einmalig für die gesamte Laufzeit des Vertrages oder in jährlichen Beträgen gezahlt werden.

Dagegen entfällt die Grundsteuer. Auch wird beim Kauf keine Grunderwerbssteuer fällig. Die Genehmigung für die Nutzung der Wasserfläche ist als öffentlich-rechtliche Genehmigung grundsätzlich zeitlich begrenzt. Es können aber lange Zeiträume vereinbart werden, z.B. 20 oder 30 Jahre.

Außerdem sieht der Vertrag eine Verlängerungsklausel vor, die die Eigentümer gegen die Aufhebung der Genehmigung nach Ablauf der Vertragfrist schützt. Auf der Landseite wird ein öffentlich-rechtlicher Vertrag mit der Eigentümergemeinschaft für die Nutzung des öffentlichen Grundes zum Zweck der Erschließung (Steg) und der Leitungsführung geschlossen. Diese Gebühr ist einmalig und im Kaufpreis der Wohneinheit bereits eingeschlossen.

Finanzierung ohne Grundstück – wie funktioniert das? Im Grunde ähnlich wie bei einer üblichen Immobilie. Da kein Grundstück zur Sicherung des Kredites beliehen wird, dient das Haus selbst als Sicherungsgegenstand. Die Tilgungssätze werden von den Kreditinstituten bei schwimmenden Häusern zumeist höher angesetzt als bei üblichen Immobilien. Gerne stellen wir Kontakte zu finanzierenden Kreditinstituten her. Die Versicherung des Gebäudes kann durch eine übliche Brand- bzw. Gebäudeversicherung erfolgen. Auch hier stellen wir gerne Kontakte zu Versicherungen her.